전세 사기 유형 및 전세 사기 방지 법에 대해

전세사기

 전세사기로 인해 많은 분들이 피해를 입었고 법률상 틈새를 이용한 범죄가 만연해 짐에 따라 이를 방지하기 위한 법안이 마련되고 있습니다. 전세사기 의 유형과 방지법에 대해 말씀드려 보겠습니다.

1. 전세사기 방식

1) 깡통 전세

대표적으로는 주택가격 대비 전세금을 높게 책정하여 각종 옵션이나 혜택으로 임차인을 모집하고 새로운 임대인(바지사장)에게 빌라를 넘긴 뒤 남은 보증금을 탈취하거나 추가 투자를 위한 자금으로 사용하는 것입니다. 신축빌라를 통해서 벌이는 사기가 많아 특히 신축빌라 전세의 경우 주의를 하셔야 합니다. 

2) 중복 계약

다수의 임차인을 끌어들여 보증금을 편취하는 행위입니다. 집주인과 중개인이 짜고 다수의 임차인과 동일한 계약날짜에 계약을 체결하는 식으로 중복 계약을 체결해 조직적인 사기행각을 벌이는 것입니다. 완전히 사기이기 때문에 작정하고 사기를 치면 당할 수밖에 없는 방식입니다.

2. 전세사기가 아니더라도 경매에 넘어가는 경우

1) 부동산 하락기

조직적인 전세사기가 아니더라도 본인의 거주지가 경매로 넘어가는 경우가 있습니다. 부동산 가격 하락기에 갭투자를 하거나 많은 대출을 끼고 있는 매물의 경우 투자금을 감당하지 못한 투자자가 매물을 경매에 넘기거나 강제경매 당하게 되는데 이 경우 세입자는 대항력을 갖추지 못하게 되면 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 생기게 됩니다.

2) 당해세

집주인이 당해세(부동산에 부여된 세금) 를 감당하지 못해 파산한 경우 해당 매물로 경매에 넘어가게 되는데 그곳에 거주하는 임차인은 배당순위에서 밀리는 경우가 대부분이라 매물에 경매에 넘어가 낙찰자가 생기더라도 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 대부분입니다.

3. 전세사기 방지법

큰 골자는 임차인에게 임대인의 신용 정보를 확인할 수 있도록 개선하고 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여현황등을 중개사가 직접 설명하도록 개선하였습니다. 임대인이 확인하기 힘든 정보들을 적극적으로 요구할 수 있도록 법이 개편되면서 앞으로 법적인 보호를 받을 수 있도록 하였습니다.

4. 사기에 대처하는 법

조직적인 사기행각을 미리 대처하는 것은 매우 어려운 일이나 앉아서 당하지 않도록 매매계약 시 스스로 안전장치를 마련해 두는 것이 필요합니다. 

1) 대항력 갖추기

대항력이란 거주지가 경매에 넘어갔을 때 낙찰가에서 선순위로 배당을 받아가기 위한 조건입니다. 대항력을 갖추기 위해선 전입신고가 필수이며 선순위로 배당을 받기 위해선 확정일자를 꼭 받아두어야 합니다. 두 가지는 필수이기에 대부분 임차인 분들은 알고 계시는 사항입니다.

2) 시세파악

부동산은 첫째도 시세, 둘째도 시세입니다. 현 시세대비 비싸게 매매나 전세계약을 하는 것은 바람직하지 않으며 특히 전세금은 계약만료 후 꼭 돌려받을 수 있는 보증금이라고 쉽게 생각하시면 안 될 것으로 보입니다. 전세금을 그대로 보관했다가 되돌려주는 임대인은 없다는 사실을 인지하고 만약 거주지가 경매에 넘어가더라도 선순위 배당을 받게 된다면 보증금을 전부 회수할 수 도 있을 정도의 보증금 계약이 필요합니다. 물론 그렇게 맞추기는 매우 어려운 일이나 본인의 재산을 지키기 위한 최소한의 주변 시세파악은 선택이 아닌 필수입니다.