[서평] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

이 책은 2018년에 출간된 책으로 저자가 부동산 중개업을 하면서 현장에서 몸소 부동산 투자 사이클을 체험하고 이를 통해 본인만의 철학을 담은 부동산 투자서 입니다. 2018년 경에 뒤에 오는 폭등과 폭락 시기를 예측하여 화제가 되었으며 현재 유튜브나 여러 채널을 통해 인터뷰를 많이 하시고 계시는 이현철 소장이 집필하였습니다. 중요 내용과 느낀 점을 간략히 공유드리겠습니다.

1. 부동산 시세는 사이클이 있다

부동산 시세가 사이클이 있다는 이야기는 많이 접해보셨겠지만 저자는 그 어떤 영향보다 심리, 전세, 정책이 가장 많은 영향을 끼친다고 얘기 해고 있습니다. 어느 정도 공감이 되는 부분이며 특히 심리에 따른 폭등과 폭락이 부동산 사이클에서 필연적으로 나타난다고 얘기하고 있는데 2020년 폭등과 2022년 폭락을 2018년 정도에 예견한 것이 매우 흥미로웠습니다. 많은 전문가들도 사이클이 있다고는 인정하지만 2022 폭락을 예견한 전문가는 제가 보았을 때 매우 드물었으며 대부분 폭등 후 완만한 하향 안정세를 전망하는 분들이 대부분이었습니다. 하지만 이현철 소장은 폭등 뒤에는 반드시 폭락이 있다고 말하고 있으며 이는 무엇보다 정책에 따른 사람들의 심리가 가장 크게 작용한다고 얘기하고 있습니다. 

2. 전세가가 매매가를 움직인다

저자는 전세가가 부동산 가격 상승의 원인으로 얘기하고 있고 부동산 가격을 올리는 가장 큰 요소는 전세가라고 말하고 있습니다. 전세제도는 우리나라에만 있기에 전 세계적인 부동산 상승에 대한 원인을 전세가로 얘기할 수는 없겠지만 적어도 우리나라에서 전세가는 매매가보다 부동산 가격 상승, 하락에 더 중요한 요소라고 얘기하고 있습니다. 전세가는 웬만하면 하락하지 않아 매매가의 하강 지지선을 받쳐주고 있으며 인플레이션에 따른 전세가 우상향은 매매가를 지속적으로 높이는 힘이 되며 이런 점진적인 상승이 수년간 이어지면 사람들의 심리에너지가 응축되고 폭발하여 폭등으로 이어지게 된다고 설명하고 있습니다. 

3. 그럼 저점은 어디인가?

책을 통해서나 여러 매체의 인터뷰를 통해서나 이현철 소장은 현재 침체기가 몇 년은 지속될 거로 예상하고 있습니다. 매매, 전세가가 우하향하고 있는 상태에서 매매가보다 전세가가 먼저 상향 추세로 갈 가능성이 있는데 저자는 이를 저점으로 판단하고 있습니다. 물론 저자의 의견일 뿐 당장 내년에 상승이 될 수도 있고 10년이 지나도 하락할 수 도 있으며 영원히 하락할 수도 있을 것입니다. 하지만 저자는 영원한 하락은 없으며 언젠가는 반등할 수밖에 없고 이를 위해 준비해야 한다고 말하고 있습니다. 저도 역시 같은 생각으로 현재는 다음  상승의 변곡점을 위한 내공을 쌓는 것이 중요하다고 생각하고 있습니다. 부동산 우하향은 우리나라 경제가 지속적으로 내리막을 걸어야만 가능한데 매우 비관적인 전망이기에 생각하지 않는 것이 정신건강에 이로울 것으로 생각됩니다. 

4. 총평

부동산 가격을 올리는 주범은 임대업자가 아닌 전세를 선호하는 임차인들 때문이라는 저자의 주장이 매우 인상적이었습니다. 터무니없다고 생각하시는 분들도 계시겠지만 이런저런 주장을 들어보는 것은 중요하다고 생각합니다. 책은 저자가 생각하는 부동산 투자로 성공하는 법에 대해 얘기하고 있는데 다른 전문가들과 비슷한 의견이 대부분 이였으나 다음 사이클에서는 현재 공급이 부족한 대형 평수 아파트 시대가 올 것이라는 견해는 흥미로웠으며 깊게 생각해볼 만한 인사이트라고 생각했습니다. 현장에서 몸소 체득한 부동산에 대한 저자의 견해를 간접 체험해볼 수 있는 매우 좋은 책으로 생각되며 부동산 투자에 관심이 있으신 분들은 한번 즈음 읽기를 권해드립니다.