다세대 빌라 시세파악의 어려움

주거용 매물은 크게 아파트, 빌라, 다가구 주택으로 나뉘게 됩니다. 시세 파악의 난이도는 낮은 순으로 아파트, 빌라, 다가구 순인데 빌라의 경우 시세 파악이 쉬운 물건에 속하지만 직접 파악하다 보면 쉽지 않음을 느낄 수 있습니다. 어떤 점이 시세 파악의 걸림돌이 될 수 있는지 제 경험을 토대로 얘기해 보겠습니다.

1. 전용면적

빌라의 경우 전용면적은 인터넷을 통해 쉽게 파악이 가능합니다. 네이버 부동산, 부동산 플래닛 등 다양한 앱들이 다세대 빌라의 평수에 대한 데이터를 공유하고 있습니다. 하지만 막상 발품을 팔아 임장하고 실 매물을 접하면 평수에 따라서 집의 크기가 절대적이지 않다는 것을 체감하게 됩니다. 전용평수가 적더라도 큰 빌라보다 체감상 더 커 보이는 경험을 자주 하게 되는데 이유는 빌라마다 구조적인 차이가 매우 크고 심지어는 한 빌라에서도 호수에 따라 구조가 전부 다른 건물도 많이 있어 평수보다는 집의 구조적인 차이가 체감 평수로 작용하는 경우가 매우 빈번합니다. 빌라의 경우 전용평수로 시세 파악을 하는 것은 무리가 있어 보이고 실물을 보고 투자 여부 및 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

2. 신축, 구축의 차이

빌라의 경우 아파트와 같이 신축과, 구축의 차이가 있는데 보통 엘리베이터 유무와 필로티 주차장의 유무가 구축과 신축의 차이입니다. 지역과 물건에 따라 다르겠지만 구축 대비 신축이 시세가 10% 이상 상회하는 것으로 보이고 선호도도 높은 것으로 보입니다. 빌라가 많은 구역의 경우 신축과 구축의 위치가 따로 모여있는 것이 아니고  같은 구역 내 혼재되어 있어 같은 구역 내에서도 시세가 들쑥날쑥하는 것을 많이 볼 수 있습니다. 가능한 같은 구역이라도 구축과, 신축을 따로 분리하여 시세 파악을 하는 것이 좋습니다.

3. 거래빈도

한 빌라의 세대수는 대략 8~10 정도이기에 거래빈도가 적을 수밖에 없어 동일 형태의 매물로 절대적인 시세 파악을 하기는 어렵습니다. 구역으로 묶어 다른 빌라와 비교하여 시세 파악이 필요한데 앞에 말씀드렸듯이 한 구역에도 신축, 구축의 차이, 면적에 대한 차이 때문에 어림잡아 비슷한 준공연도와 면적으로 비교하는 수밖에 없습니다. 동일 형태의 매물 거래가 빈번히 일어나는 아파트와 비교해 시세 파악이 어려운 이유 중 하나입니다.

4. 층수

구축의 경우 엘리베이터가 없기에 아파트와 같이 탑층은 임차인들이 선호하지 않고 아파트와 달리 옥상 관리도 제대로 되지 않기에 가격이 밑에 층에 비해 10% 정도 저렴한 것이 보통입니다. 하지만 옥상을 따로 쓸 수 있는 매리트가 있거나 방수 관리가 잘되는 빌라인 경우 타 층에 비해 저렴하지 않을 수 도 있어 이경우에도 직접 실물을 보고 판단하는 것이 좋습니다. 빌라마다 탑층 컨디션이 다르기에 층수에 따른 시세 파악이 쉽지 않은 이유입니다.

5. 경매

아파트와 달리 빌라의 경우 발품을 통한 실물 파악이 매우 중요한 것으로 보이며 혹시 경매를 통한 매입이라면 더욱 시세 파악이 쉽지 않습니다. 경매는 입찰하려는 매물의 실물을 보지 못하는 경우가 대부분이기에 주변 시세를 파악하는 정도로만 입찰을 해야 하는데 위에서 말씀드린 대로 실물을 보지 않으면 파악 안 되는 부분이 많기 때문입니다. 아파트보다 빌라 경매의 입찰자가 더 적은 하나의 이유이기도 합니다.  

6. 정리

빌라의 경우 손품보다 발품을 통한 실물 확인이 더욱 중요하며 빌라마다 특징이 다 다르기에 임차인이 보았을 때 다른 빌라와 차별화되는 포인트가 있는 것이 중요한 것으로 보입니다. 아파트에 비해 선호도가 적기에 가성비와 아파트가 가지기 힘든 장점을 가지고 있다면 현재 어려운 시기에 소액으로 빌라 투자를 통한 수익도 괜찮은 선택지가 되어 보입니다.