선순위 임차인 있을 경우 경락대출 여부

부동산 경매 낙찰 시 선순위 임차인이 있는 매물의 경우 경락대출이 나오는지 여부에 대해 원칙적인 얘기와 실제로는 어떻게 진행이 될 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

1) 원칙

선순위 임차인이더라도 배당 신고를 하고 배당받을 요건을 갖추고 있다면 경락대출 가능합니다. 단 선순위가 배당받을 요건이 없다면 경락대출은 원칙적으로 불가합니다. 선순위 임차인의 권리금이 낙찰자에게 인수되기에 배당을 받지 못하는 선순위 임차인이 있는 물건은 하자 있는 매물로 간주됩니다.

2) 실제

 원칙은 대출이 불가하나 가능하도록 하기 위해선 낙찰자에게 인수되는 금액을 최대한 늦추어 지급하는 것입니다. 어차피 인수되는 금액을 현금으로 해결하실 수 있는 분은 없으므로 경락대출 이외에 다른 대출을 받아서 급한불을 꺼야 하는데 조급하면 할수록 선순위 임차인은 갑의 위치가 되어 높은 이사비를 요구할 수도 있고 낙찰자가 인수되는 금액을 빨리 대출받으면 받을수록 지급해야 하는 이자도 늘어나게 됩니다.

 급한 사람은 권리금을 받아야 하는 임차인이므로 최대한 기다린 후에 경락대출이 나오지 않아 시간이 오래 걸릴듯하니 최대한 빨리 이사를 가주면 낙찰 매물로 경락대출을 받아서 지급할 수 있다고 협의를 할 수 있습니다. 이렇게 되면 선순위 임차인의 인수되는 금액과 함께 최대한 빨리 명도를 할 수 있게 유도할 수 있는 효과까지 볼 수 있습니다. 

3) 정리

선순위 임차인이 배당을 받지 못하는 경우 유찰의 횟수가 많아져 인수되는 금액을 합하더라도 싼 매물을 찾을 수 있습니다. 부동산 경매 시 하자가 있는 매물도 얼마든지 하자가 없는 매물로 바꿀 수 있는 방법이 있으며 이런 매물은 경쟁을 줄어들어 낙찰될 수 있는 가능성이 큰 물건이니 하자가 있더라도 관심 있게 지켜보시기 바랍니다.