내 연봉으로 살 수 있는 주택은 얼마일까? PIR에 대해

1. PIR 이란?

PIR은 Price to income ratio의 약자로  주택가격을 가구소득으로 나눈 값입니다. 간단히 말해 연봉으로 몇 년 걸려야 주택을 살 수 있는지 나타내는 지수로 PIR이 10이면 현재 가구 평균 연소득으로 소비를 전혀 하지 않고 주택을 구입하는데 10년 걸린다는 의미입니다. 

서울 PIR - HOUSTAT

2. PIR이 논란이 되는 이유

PIR은 주택값이 비싸다 싸다 의 기준으로 삼는 대표적인 지수입니다. 하지만 PIR 지수라는 것이 통계의 오류를 범할 수 있는 매우 불안정한 지수이고 여기다가 상승론자와 하락론자는 PIR을 다르게 해석하는데에서 논란이 시작됩니다. 

 

 먼저 PIR 지수가 불안정한 지수라는 이유는 기관마다 지표가 다릅니다.

예를 들어 주택금융연구원(HOUSTAT) 는 23년 4분기 기준 서울 PIR이 8.26이나 KB 부동산은 같은 기간 11.7입니다. 일단 중위소득과, 중위주택가격이라는 기준이 매우 모호합니다. 주택금융연구원은 단독주택, 빌라, 아파트를 통합한 주택가격을 반영하고 KB는 아파트로만 중윗값을 정하고 있습니다. 아래기사는 OECD 자료인데 올해 기준 24.9... 기준이 모호하기에 지수자체가 허수가 많고 통계를 내는 기관마다 다른 결과를 가져옵니다.

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 그럼 상승, 하락론자는 PIR에 대해 어떻게 생각하는지 알아보면 

 먼저 하락론자들은 PIR 자체가 매우 높기 때문에 하락할 수밖에 없다고 합니다. 높은 주택가격을 감당할 소득이 되지 않는데 오를 수가 없다는 주장입니다. 아래는 서울 한 지역의 PIR(초록색)을 나타 냅니다. 평균값이 15.8인데 2018년을 전후로 PIR이 평균 이하에서 상승하여 지금까지 평균이상을 유지하고 있습니다. 하락을 외치는 분들은 결국 15.8로 회귀한다는 주장입니다.

PIR - 부동산 지

 

상승론 자는 PIR 지수 통계가 주택가격 고평가의 기준으로 적용될 수 없다고 생각합니다. 앞에서 말했듯이 통계자체의 오류, 인플레이션으로 인해 떨어지는 화폐가치를 반영하지 못한다는 입장입니다. 상승을 외치는 분들은 PIR 자체가 가격 상승, 하락과 관계가 없으니 평균값으로 돌아갈 가능성은 없다고 잘라 말합니다.

3. 내 연봉으로 살 수 있는 주택은?

 앞서 말씀드린 대로 다른 기관과 달리  KB 부동산 데이터 허브에서는 KB 아파트 담보대출 PIR이란 자료를 제공하는데  내연봉 수준으로 다른 사람들이 얼마짜리 집을 살고 있는지 알 수 있습니다. KB 자료라 아파트에 국한된 자료이지만 주담대를 받은 대출자가 구입한 아파트에 대한 통계이기에 신빙성이 높다고 할 수 있습니다. 

 

KB부동산 데이터허브

 

위 Link를 들어오시면 좌측에 메뉴가 있는데 KB통계 -> 소득대비 주택가격으로 가게 되면 나와 연속득이 비슷한 사람들은 얼마짜리 집을 사는지 대략적으로 알 수 있습니다. 예를 들어 연소득 5000만 원이라면 평균적으로 서울에선 대출을 받아 6.3억 아파를 매수했다고 볼 수 있습니다. 

KB 부동산 데이터 허브 - 소득대비 주택가격

4. 정리

 PIR을 통해 주택가격이 고평가 되었는지 저평가되었는지는 알 수는 없다는 게 저의 생각입니다. 하지만 어느 정도 참고는 할 수 있다고 보고 PIR의 적정선이 어디인지는 누구도 모르는 것이기에 무엇보다 본인의 판단이 중요하다고 생각됩니다. 토마피케티는 대공황과 전시를 제외하면 자본 수익률이 경제 성장률을 꾸준히 압도한 것에 주목하여 21세기 자본에서 불균형은 점차 심해질 것이라고 설명했습니다. 이에 따르면 자본 수익률이 국민의 소득 증가를 나타내는 경제 성장률을 압도하기에 PIR은 전체적으로 보면 우상향 할 것이라는 이야기입니다. 이 주장이 앞으로도 100% 맞을지는 누구도 모르지만 PIR이 평균값으로 회귀할 것이라는 믿음이 위험할 수 있다는 것입니다. 

 PIR 수치는 어느 정도 참고만 해주시고 본인의 스스로 구입 가능한 주택의 적정 수준을 판단하는 것이 중요한 것 같습니다. 물론 그게 쉽지 않을 일입니다.. 그래서 본인의 판단 기준을 세우기 위한 부단한 노력이 필요한 것 같습니다.