부동산 경매 임장 시 알아야 할 것

부동산 경매물건 중 입찰을 하려고 하신다면 임장은 필수입니다. 임장을 통해서 어떤 정보를 어떻게 얻어야 하는지에 대해 얘기해 보겠습니다

1. 주변 환경

경매물건의 주변 환경은 경매 낙찰 시 임차나 매도가 가능한 지역인지 말해줍니다. 원룸이나 오피스텔이라면 1인이나 2인이 사는데 필요한 상가나 편의시설이 주변에 있는지 살펴야 하며 아파트나 빌라 등 가족단위 평수의 매물이라면 주변 학교나 편리한 마트가 있는지 혐오시설은 없는지를 살펴야 합니다. 매물에 따라 수요층을 판단하여 수요를 충족할 수 있는지를 판단해야 적정 입찰가를 판단해 볼 수 있습니다.

2. 유동인구

주변 환경은 인터넷이나 앱으로도 확인 가능하지만 유동인구는 확인하기 어렵습니다. 사람들이 돌아다니는 평일 저녁이나 주말이 유동인구를 확인하기 좋은 시간입니다. 유동인구에 따라 그 지역에 어떤 부동산의 수요가 있는지를 판단할 수 있습니다. 

3. 건물 외관, 및 내부

건물 외관은 경매지의 사진상으로 확인 가능하지만 실물을 통해 외관에 누수 흔적은 없는지 노후도가 얼마나 되는지를 정확히 판단하여야 합니다. 내부에는 주차공간이 넉넉한지 엘리베이터가 노후도나 현관 상태 등을 보면서 내부 노후도 또한 확인이 가능합니다. 사진으로 판단하기 힘든 점들을 임장을 통해 확인해야 부동산의 정확한 가치 판단이 이루어질 수 있습니다.

4. 우편물, 전기, 수도 계량기

등기부를 통해 임차인이나 소유자를 파악 후 점유자와 동일한지를 파악하기 위해 우편물을 확인해볼 수 있으며 전기, 수도 계량기를 볼 수 있다면 점유자가 실거주하는지 안 하는지 등도 파악이 가능합니다. 등기부와 점유자가 동일해야 원활한 명도가 가능합니다.

5. 관리사무소

관리사무소를 통해 미납 관리비를 확인할 수 있으며 점유자가 실거주하는지 안 하는지를 어림잡을 수 있습니다. 점유자가 있더라도 경매에 넘어간 후 관리비 체납을 할 수 있으므로 명도비 협상 시에는 체납관리비를 고려하여 협상이 필요합니다.

6. 부동산

부동산을 통해 실거래 가격을 확인해볼 수 있으며 수요 파악이나 주변 호재 등도 파악이 가능합니다. 대부분 인터넷을 통해 확인 가능하나 당일 실제로 거래되는 금액은 부동산을 통해서나 확인 가능합니다. 급매나 매도할 수 있는 가격 등은 부동산을 통해 알아보는 것이 좋습니다.

7. 정리

임장을 통해 알아야 하는 것은 입찰가를 어느 정도로 해야 낙찰을 받으면 단기나 중, 장기로 얼마 정도의 수익을 내면서 매도를 할 수 있을지 혹은 임차를 주고 어느 정도 수익률을 얻을 수 있을지를 판단하는 것입니다. 쉽지 않지만 꾸준한 임장을 통해 주변시세를 파악하는 힘을 기를 수 있다면 낙찰과 수익률을 동시에 잡을 수 있는 자신만의 노하우가 될 것입니다.