부동산 경매 선순위 임차인의 배당조건

부동산 경매 시 선순위 임차인의 배당조건을 파악하여 낙찰가를 산정할 수 있는데 임차인의 조건에 따른 배당금을 파악하는 방법에 대해 얘기해 보겠습니다.

1. 전입 O, 확정 O, 배당요구 O

전입, 확정, 배당요구가 전부 되어있을 경우 선순위 임차인의 배당은 확정되며 낙찰자에게 딸 인수되는 금액은 없습니다. 하지만 선순위 임차인의 전세금이 낙찰가보다 높을 경우에는 배당받지 못하는 남은 전세금을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

2. 전입 O, 확정 O, 배당요구 X /  전입 O, 확정 X, 배당요구 X

배당요구를 하지 않은 임차인은 배당에서 제외됩니다. 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되게 됩니다.

3. 전입 O, 확정 X, 배당요구 O

원칙은 배당이 나가지 않습니다. 그러나 소액임차인의 최우선 변제금은 확정이 없어도 배당이 되며. 소액임차인의 보증금 중 최우선 변제금을 제외한 나머지 금액을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

확정일자가 없어 배당이 나가지 않는다고 가정후 낙찰자가 인수하게 된다고 판단하게 되면 입찰 가격이 낮아질 수밖에 없고 낙찰 확률도 낮아질 수밖에 없습니다.

4. 소액임차인 기준 / 최우선 변제금 ( 2021 5월 11 ~)

서울 : 1억 5천 / 5천

수도권 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포 : 1억 3천 / 4천3백

광역시, 안산, 평택, 광주, 파주, 이천 : 7천 / 2천3백

그 외 지역 : 6천 / 2천

5. 시기별 소액임차인 기준 / 최우선 변제금 (서울 기준)

2010년 7월 21일 ~ : 7천5백 / 2천5백

2013년 12월 30일 ~ : 9천5백 / 3천2백

2016년 3월 31일 ~ : 1억 / 3천4백

2018년 5월 23일 ~ : 1억 천 / 3천7백

2021년 5월 11일 ~ : 1억 5천 / 5천

5. 정리

전입, 확정, 배당요구를 전부 하거나, 배당요구를 하지 않은 임차인은 낙찰자의 인수금액이 명확하지만 문제는 확정일자가 없는 소액임차인입니다. 지역마다 시기마다 소액임차인의 기준과 최우선 변제금이 다르기에 인수되는 금액이 얼마인지 정확히 파악 후 입찰가를 산정하여야 합니다. 다가구 주택 같은 경우 소액임차인이 많으니 확정일자만 받지 않은 임차인이 소액임차인인지 확인 후 보증금에서 최우선 변제금을 제한 낙찰자 인수대금을 빠르게 파악하는 것이 입찰가 산정에 도움이 될 것입니다.