부동산 경매 명도 사례별 방법

 부동산 경매에 대해 많은 분들이 알고 있지만 실제로 하기에는 부담이 되는 이유 중 가장 큰 부분이 명도가 아닐까 생각합니다. 여러 매체를 통해 많은 전문가들이 명도에 대해 강조하는 부분들이 있어 정리해 보았습니다.

 

1. 명도 시기

 명도 시기는 경매하시는 분마다 제각각입니다. 낙찰받고 바로 인도명령 및 내용증명을 보내라는 분들도 계시고 낙찰하는 날 바로 거주하는 임차인에게 찾아가 구두로 협의를 하라고 하시는 분도 계시며 임차인 분들도 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 되고 낙찰까지 진행되면 어느 정도 생각 정리를 할 시간이 필요하니 2~3일 시간을 두고 찾아가라는 분들도 계셨습니다. 한마디로 정답은 없는 것으로 보이며 임차인의 상황에 따라 시기를 정해야 할 것으로 보입니다.

 

2. 임차인 배당금 전액 받을 시

임차인이 전액 배당을 받을 시에는 어느 정도 명도에 대한 협의가 순조롭게 진행될 것으로 보이며 명도비 또한 최소한으로 잡아 진행시키는 것이 현명해 보입니다. 과도한 명도비 요구 시에는 배당시 명도 확인서가 필요하며 명도 확인서는 낙찰자의 인감증명이 필요하므로 그 점을 이용한다면 원활하게 명도가 진행될 것으로 보입니다. 이경우 일단 낙찰되는 날 임차인에게 찾아가 간단히 상의를 하는 것이 가장 현명할 듯합니다. 매물 컨디션이나 임차인의 상황을 최대한 빨리 파악해야 매물을 매매, 임대, 리모델링 등 어떻게 진행시킬 것인지에 대한 계획을 수립할 수 있을 것으로 보입니다.

 

3. 임차인 배당금 일부 및 못 받을 시

임차인이 보증금의 손해를 볼때는 어느 정도 명도에 대한 거부감이 있을 수밖에 없으므로 바로 찾아가는 것보다 문자나 전화를 통해 명도가 언제쯤 이뤄질지 수 있을지 파악이 필요해 보입니다. 순순히 명도에 응하시는 분들이 있는가 하면 죽어도 못 나간다는 식으로 배짱 대응을 하시는 분들도 계시기에 이런 분들에게는 최대한 빠르게 인도명령서과 내용증명서를 작성하여 명도 날짜를 앞당길 수 있도록 해야 할 것입니다. 그래도 불응한다면 강제집행을 신청해야 하나 많은 전문가 분들은 강제집행까지는 최대한 안 가는 것이 서로에게 좋다고 하니 명도 협상이 원활히 되도록 임차인에게 강제집행이 서로에게 시간, 비용적으로 손해임을 인지 시키면서 잘 얘기해 보는 수밖에 없을 것 같습니다.

 

4. 정리

전문가들은 명도는 그야말로 갑과 을의 관계가 아닌 사람과 사람 간에 거래라고 생각하고 강제집행이 아닌 협상으로 마무리해야 한다고 강조하고 있습니다. 보증금의 손해를 보는 임차인의 경우 명도비는 강제집행을 진행했을 경우에 소요되는 비용 선에서 마무리가 되어야 하며 과도한 명도비는 응하면 안 되겠지만 어느 정도 임차인의 입장을 이해해서 명도비를 지급하라는 의견이 많습니다. 명도비는 강제적인 비용이 아니기에 그야말로 상대방의 입장을 고려하되 임차인이 낙찰자를 약하게 보고 과도하게 요구되지 않도록 주도권을 가지고 진행해야 함을 명심해야겠습니다.