부동산 경매 초보, 중수, 고수 차이점

 부동산 경매에 있어서 초, 중, 고수로 불리는 분들의 차이점이 어떤 것인지 여러 매체들을 접하고 지금까지 정리된 생각을 얘기해보겠습니다.

1. 초보

초보는 주로 주거용 매물을 검색하여 진행하며 권리상 하자가 없는 (대항력 있는 임차인이 없는) 매물을 골라서 입찰을 하게 됩니다. 주거용이라고 하면 보통 아파트가 대표적이고, 빌라, 오피스텔 등이 초보들이 선택하는 매물로 볼 수 있습니다. 초보의 특징은 일단 시세 파악이 쉬운 매물, 명도가 쉬운 매물들이며 이런 매물들은 낙찰가가 워낙 높아 상승장에는 경매로 수익을 내기가 어려운 매물들입니다. 상승장에 추가 상승여력을 보고 높은 낙찰가로 낙찰받아 단기에 매도하거나 양도세 중과를 피해 2년 보유 후 바로 매도하는 방식을 쓰시는 분들도 있는 것으로 보입니다.

2. 중수

중수분들이 입찰하시는 매물은 다가구 주택이나 상가등 대부분 단순 주거용보다 시세 파악이 어렵고 명도가 어려운 매물들입니다. 다가구 주택은 임차인이 많아 명도가 쉽지 않고 경험상 매도도 쉽지 않을 것으로 보이고 상가는 시세 파악이 주거용보다 쉽지 않아 초보들이 다가가기에는 무리가 있어 보입니다. 주거용보다 현금흐름을 만들기 위해 주로 다가구나 상가 입찰을 하시는 걸로 보이고 경매를 지속적으로 오랜 기간 하기 위해선 현금흐름이 필요하기에 꼭 도전해 봐야 하는 매물들로 보입니다.

3. 고수

고수분들은 주로 토지에 집중하시는걸로 보이며 이는 땅뿐만 아니라 건물이 지어져 있는 토지 등도 포함됩니다. 대부분 시세 파악이 가장 어렵고 권리분석도 어려운 매물들이 많으며 입찰가도 높아서 고수분들이 공동투자자를 찾아서 진행하는 경우가 많은 것으로 보입니다. 건물이 지어져 있는 토지는 대부분 기존 건물을 허물고 신축을 통해 수익률을 높이는 법을 사용하고 있으며 토지 같은 경우 누군가에게 꼭 필요한 토지를 골라서 낙찰받고 매도하는 방식이 많은 것으로 보입니다. 또한 토지용도를 바꿔서 신축을 하고 수익률을 높이는 방식도 사용되고 있습니다.

4. 정리

 경매도 결국 부동산을 사고 파는 것이기에 시세 파악이 무엇보다 중요한 것으로 보입니다. 그게 쉬운 일은 아니지만 정확한 시세 파악과 매도 계획이 있다면 초보분들이 주로 하는 주거용에서도 충분히 수익을 낼 수 있을리라 생각됩니다. 경매라고 하면 권리분석, 명도가 어렵다고들 하지만 여러 고수분들의 말씀을 종합해보면 무엇보다 시세 파악이 중요하다는 걸 다시 한번 느끼게 됩니다. 경매 초보, 중수, 고수에 대한 내용은 제가 지금까지 여러 매체를 통해 접한 내용을 제 생각대로 정리한 것뿐이니 참고만 해주시기 바랍니다.